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「中古物件の落し穴」広島工務店 自然素材 DIY 投稿日:2017年09月9日

「中古物件の落し穴」

季節的に中古物件のチラシがたくさん入っています。

弊社も宅建業を行っていますが、工務店的な目線で言えばいい物件っていうのはなかなか見つからないのが現状です。

戸建て中古においては、インスペクションや耐震診断を業務的にしているため

中古物件に対しての見方がプロ目線で見るため売り物として扱う不動産さんの目線とは大きく違ってきます。

中古物件には築浅とか安いとかいろいろありますがポイント的になぜ中古物件として販売されたか?

お気に入りの物件が見つかったとき逆方向で見ることも大切です。

特に築浅物件に関しては注意が必要です。

なぜ販売されたか?

転勤、離婚、ローンが払えなくなった、近隣問題、地域や住宅不便、性能の悪さ、欠陥、部屋数の問題、ペット

相続などマンションと住宅共通して言える事

マンションと戸建て住宅を分別すると

マンション

転勤、離婚、近隣問題、組合問題、騒音問題、性能の悪さ、部屋数の問題、老朽化、相続、ペット、駐車場、投資物件

転勤、離婚、相続、部屋数は問題であればいいのですが、そのほかの問題はよくよく調べる必要があります。

戸建て(築浅)

転勤、離婚、ローンショート、利便性、住宅性能、欠陥、近隣問題、学校問題、音の問題

築浅の物件は基本的に転勤、離婚、ローンショートですが、デザイナー系や性能や欠陥などで出ていることが多く要注意です。

戸建て(築深)

これは相続系などが多く、築年数が永くピンキリ物件が多いです。

昭和56年を境に色々と耐震がどうか?とか言われていますが、私から言えばそんなことよりも

ちゃんと作っているか?という事が問題になります。

昭和56年以前でもきちんとした工務店が建てている家はすごく丈夫に作っているし

昭和56年住宅バブル建物はひどい状況が多いです。

物件によっては中をリノベーションして売っているものもありますが、化粧でごまかしている家が多く

後からお金がかかるので、リノベーション前の物件を安く買うのが一番良いですね。

購入前に私に耐震診断をしてリフォームにいくらかかるか?を検討して購入できればベストです。

廿日市市の耐震診断依頼を受けて年間5~6棟受けてしていますが

2017-09-08 12.03.25.jpg

大半がリフォーム後の物件

皆さん言われるのが、「耐震をしっかり調べてもらって工事すればよかった」と言われます。

「耐震診断ができるよ!」と言っている工務店はありますが

実際、耐震診断を実施しているのはほとんどなく

大手であってもコンピューターに入力するだけで結果で木の組み方などを考慮して検討している所は少ないと思います。

2017-09-09 10.04.02.jpg

見た目はきれいでも中身がボロボロ、外観が汚くても中身がしっかり造っている建物もあるので是非とも

中古物件、リフォーム物件を購入する前に耐震診断やインスペクションをお勧めします。(費用¥60000)

あまり大きな声で言いたくありませんが(矛盾しているかもしれません)

本気でしないうわべだけ金物や合板を張るだけの取付けるだけ(〇ニックス)みたいな工事はまったく無意味です。

耐震性能の計算だけを一生懸命して補強した建物も実際本気でしていなければどうなるかわかりません。

木組みを見て検討しても施工保証もないし実際できない、カープの予想と同じで分からない

そこに大金を払うのはもったいないと思っています(内緒)

某会社の5年保証

地震によって万一、家屋が全損(※1)した場合には、工事代金相当額(※2)をお支払いいたします。

※1 全損…自治体による全損の罹災証明が必要です。
※2 工事代金相当額…本体工事代金(修復費用含まず)。但し、100万円が限度となります

何だこりゃです。

耐震診断が悪い方法でたくさん費用が掛かるのであれば、私は安全通路や耐震シェルターを造ることを進めています。

高齢者がいればその部屋だけをとかリフォームする場所があれば範囲だけをとか。

古い物件はとりあえず「命を守る」を第一前提に考えています。

廿日市市は耐震補強をするようにと話を勧められますが基準に合わせようと思えばなかなか難しい(年々市の方も考え方が変わってきていますが)

まずは耐震率という数字を追いかけるのではなく「身近なことからとりあえず」だと思います。

話が飛びましたが、中古物件値段や場所だけでなく慎重に検討して選びましょう。

その物件の良い所、悪い所をシッカリと分別し予算化して知って買うことが大切だと思います。

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