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マンションリフォームの難しさ 広島工務店 広島マンションリフォーム 投稿日:2021年05月24日

マンションリフォームの難しさ


 

 

マンションリフォームをさせて頂いています。

 

マンションは、年代によって作りがそれぞれ違うので難しい

 

構造により色々と変わってきます。

 

広島市内のマンションは、高さ制限の関係で階数を増やすため

 

階高を低く設定しているため、逆梁工法や床クロス直付張り工法を採用しています。

 

私がでゼネコンで活躍していた29年前は直貼り工法が多く色々苦労しました。

 

鉄筋コンクリート構造の床のレベル調整はとても難しく

 

下地調整をしてもフラットにならないことが多くとても苦労しました。

 

 


RC造マンション床の歴史


 

私がゼネコンでマンションを建てていた30年前

 

マンションの床や壁に関しての工法は変化してきました。

 

コンクリ―トスラブ(床)の施工は難しい上

 

夏のコンクリート打ちはコンクリートの乾きが早くなるため

 

当たりを付けながら進むのが高温に追われる状態になりレベル調整が難しくなります。

 

その不陸を調整するために、外周部分に住みだしをしてレベルを決めて

 

工事を進めていきます。28年以前のマンションはレーザーという光で見る

 

レベル測定の機械が高価で気軽ではなかったため

 

二人で見るオートレベルか回転式のレベルしかありませんでした。

 

床のレベルの誤差は大きくモルタルの部分補修で対応しました。

 

時代が進むにつれレーザーレベルやオートレベルなどでレベル調整をして

 

レベルを調整して改善されましたが、上下階の音問題が社会問題となり

 

直張フローリング工法は年々姿を消していきました。

 

PC版スラブやスラブ厚を確保し軽量化をしスパンを飛ばすことのできるボイドスラブ工法が出始めました。

 

出始め時期は、スパイラルダクトで直貼りが支流でしたが音が伝達音問題で発泡スチロール系の建物が生まれ

 

音対策で置床工法になり、今の工法になっています。

 

鉄筋で引張を補いコンクリートと発泡スチロールで圧縮を支える工法

 

軽量化されたくさんの研究者が携わっているので良いのだろうと思いますが

 

正直、阪神大震災クラスの地震が来た時、スラブが波打って持たないような気がしています。

 

基本、建築物の構造計算はXYZの計算なので360度×∞のどの角度からの地震も

 

対応できる計算ではないのでちょっと怖いと思っています。

(柱や梁の負担が大きくなる)

 

その為、圧迫事故に合わないよう家具などしっかり固定しておく必要があります。

 


中古マンションや古いマンションの床に関して注意事項


 

中古マンションをご購入の方及び古いマンションでの床改修は注意が必要です。

 

床がカーペットの場合は床のレベルが悪い場合が多くフローリングを直付張りの場合

 

床のレベルが合いません、マンションを作るとき造作大工さんがどのように造っているかにもよりますが

 

出入口の部分の高さが揃わない場合があります。

 

直すのが難しい為、床を調整するか廻りを調整するかによって

 

扉の下を切ったり敷居を調整して現場に合わせていきます。

(ビー玉を転がして転がるレベルの床もあります)

 


床や壁や梁と連動しているマンションリフォーム


 

床と連動しているキッチン

 

リフォーム時に思わぬ問題が発生します。

 

キッチンのレベルが違う

 

巾に余裕があって取り換えるキッチンであればよいですが

 

対面キッチンタイプが出始めた古いキッチン交換は難航することが多くあります。

 

開口幅が違う、壁の直角が違うなどマンションブームで建てた25年前の物件は

 

正直あまり質が良くありません。

 

マンションは、場所×箱を買うという感じで建てられているため

 

コストダウン第一で、実際、良質という言葉が当てはまらない物件が多く存在しています。

 

その当時は、マンションに合わせてオーダーで作っているキッチンやお風呂が多く

 

リフォームする前提で作られていないため

 

うまく納めていくのは、なかなか容易ではありません。

 

簡単そうに見えてもとても難しい仕事です。

 

しっかり、調査をしてしっかりとした施工計画が必要になります。

 


材料搬入経路確認


 

一番問題になるのが材料搬入

 

年々、階数階高が高くなっているマンション

 

広島中心部のマンションは、採算を合わせるためマンションの階高を切り詰め

 

改修を増やし世帯数を増やして造られています。

 

広島空港が西飛行場から山奥に移ったため、タワーマンション建設が可能になり

 

中心部においても高い建物が増えてきましたが、航空法の高さ制限が薄れ高い建物が建てられるようになりましが

 

しかし、高い土地に建てる場合どうしても階数を増やす必要があり階高が犠牲になっています。

 

建設時は、タワーエレベーター等で長尺物は運べますが、リフォームの場合運ぶことが不可能な為

 

材料を短くして運ぶ必要があります。

 

階段で運ぶにしても階段高さが低いため長さに制限があり上げることが出来ません

 

マンション問題の一つでマンションを購入の方はリフォーム時のことを考え搬入経路を調べておく必要があります。

 

リフォームをお考えの方は、高齢化が進み人件費が年々上がる前に手を打つことをお勧めいたします。

 


家やマンションは、買って終わりではありません


 

弊社は、新築を作りながらリフォームの行っています。

 

新築を計画する時、常に「これ壊れたらどうなるの?」というお客様目線で考えています。

 

新しい商品がたくさん出て便利になっていますが

 

便利を味わった後の苦労は便利差の倍以上費用や浪費します。

 

メーカーや発案者は、「出来ない、仕方ない」割り切れますが

 

お客様やお客様に近い

 

私どもは「どうにかなりませんか?」という声に

 

「どうにかしないといけない」という使命をもって対応しないといけません

 

「便利だから」

 

「いい工法らしいよ」

 

「今流行っているから採用したい」

 

だけを信じて検証や研究をしないで採用すると故障や壊れた時

 

大きな損失を生みます。

 

今だけを採用するのではなく、末永く維持できるを採用すること

 

これが大切と思います。

 

 

 

 

 



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