マンションリフォームの難しさ

マンションリフォームをさせて頂いています。

マンションは、年代によって作りがそれぞれ違うので難しい

構造により色々と変わってきます。

広島市内のマンションは、高さ制限の関係で階数を増やすため

階高を低く設定しているため、逆梁工法や床クロス直付張り工法を採用しています。

私がでゼネコンで活躍していた29年前は直貼り工法が多く色々苦労しました。

鉄筋コンクリート構造の床のレベル調整はとても難しく

下地調整をしてもフラットにならないことが多くとても苦労しました。

ＲＣ造マンション床の歴史

私がゼネコンでマンションを建てていた３０年前

マンションの床や壁に関しての工法は変化してきました。

コンクリ―トスラブ（床）の施工は難しい上

夏のコンクリート打ちはコンクリートの乾きが早くなるため

当たりを付けながら進むのが高温に追われる状態になりレベル調整が難しくなります。

その不陸を調整するために、外周部分に住みだしをしてレベルを決めて

工事を進めていきます。２８年以前のマンションはレーザーという光で見る

レベル測定の機械が高価で気軽ではなかったため

二人で見るオートレベルか回転式のレベルしかありませんでした。

床のレベルの誤差は大きくモルタルの部分補修で対応しました。

時代が進むにつれレーザーレベルやオートレベルなどでレベル調整をして

レベルを調整して改善されましたが、上下階の音問題が社会問題となり

直張フローリング工法は年々姿を消していきました。

ＰＣ版スラブやスラブ厚を確保し軽量化をしスパンを飛ばすことのできるボイドスラブ工法が出始めました。

出始め時期は、スパイラルダクトで直貼りが支流でしたが音が伝達音問題で発泡スチロール系の建物が生まれ

音対策で置床工法になり、今の工法になっています。

鉄筋で引張を補いコンクリートと発泡スチロールで圧縮を支える工法

軽量化されたくさんの研究者が携わっているので良いのだろうと思いますが

正直、阪神大震災クラスの地震が来た時、スラブが波打って持たないような気がしています。

基本、建築物の構造計算はＸＹＺの計算なので３６０度×∞のどの角度からの地震も

対応できる計算ではないのでちょっと怖いと思っています。

（柱や梁の負担が大きくなる）

その為、圧迫事故に合わないよう家具などしっかり固定しておく必要があります。

中古マンションや古いマンションの床に関して注意事項

中古マンションをご購入の方及び古いマンションでの床改修は注意が必要です。

床がカーペットの場合は床のレベルが悪い場合が多くフローリングを直付張りの場合

床のレベルが合いません、マンションを作るとき造作大工さんがどのように造っているかにもよりますが

出入口の部分の高さが揃わない場合があります。

直すのが難しい為、床を調整するか廻りを調整するかによって

扉の下を切ったり敷居を調整して現場に合わせていきます。

（ビー玉を転がして転がるレベルの床もあります）

床や壁や梁と連動しているマンションリフォーム

床と連動しているキッチン

リフォーム時に思わぬ問題が発生します。

キッチンのレベルが違う

巾に余裕があって取り換えるキッチンであればよいですが

対面キッチンタイプが出始めた古いキッチン交換は難航することが多くあります。

開口幅が違う、壁の直角が違うなどマンションブームで建てた２５年前の物件は

正直あまり質が良くありません。

マンションは、場所×箱を買うという感じで建てられているため

コストダウン第一で、実際、良質という言葉が当てはまらない物件が多く存在しています。

その当時は、マンションに合わせてオーダーで作っているキッチンやお風呂が多く

リフォームする前提で作られていないため

うまく納めていくのは、なかなか容易ではありません。

簡単そうに見えてもとても難しい仕事です。

しっかり、調査をしてしっかりとした施工計画が必要になります。

材料搬入経路確認

一番問題になるのが材料搬入

年々、階数階高が高くなっているマンション

広島中心部のマンションは、採算を合わせるためマンションの階高を切り詰め

改修を増やし世帯数を増やして造られています。

広島空港が西飛行場から山奥に移ったため、タワーマンション建設が可能になり

中心部においても高い建物が増えてきましたが、航空法の高さ制限が薄れ高い建物が建てられるようになりましが

しかし、高い土地に建てる場合どうしても階数を増やす必要があり階高が犠牲になっています。

建設時は、タワーエレベーター等で長尺物は運べますが、リフォームの場合運ぶことが不可能な為

材料を短くして運ぶ必要があります。

階段で運ぶにしても階段高さが低いため長さに制限があり上げることが出来ません

マンション問題の一つでマンションを購入の方はリフォーム時のことを考え搬入経路を調べておく必要があります。

リフォームをお考えの方は、高齢化が進み人件費が年々上がる前に手を打つことをお勧めいたします。

家やマンションは、買って終わりではありません

弊社は、新築を作りながらリフォームの行っています。

新築を計画する時、常に「これ壊れたらどうなるの？」というお客様目線で考えています。

新しい商品がたくさん出て便利になっていますが

便利を味わった後の苦労は便利差の倍以上費用や浪費します。

メーカーや発案者は、「出来ない、仕方ない」割り切れますが

お客様やお客様に近い

私どもは「どうにかなりませんか？」という声に

「どうにかしないといけない」という使命をもって対応しないといけません

「便利だから」

「いい工法らしいよ」

「今流行っているから採用したい」

だけを信じて検証や研究をしないで採用すると故障や壊れた時

大きな損失を生みます。

今だけを採用するのではなく、末永く維持できるを採用すること

これが大切と思います。

住宅インスペクションを行いました。

建物を再販するためのインスペクションになります。

不動産業者さんとタッグを組み

岡田イズムを取り入れ価値高めるリノベーションを施します。

中古物件もこれからたくさん増え、中古物件を再販する動きが出てきます。

しかし、表向き綺麗にした物件が多く買った後のトラブルも多く発生しています。

中古物件を購入するリスクは大きくとても危険を秘めています。

親から相続してのリノベーションリフォームも同じです。

綺麗にするだけのリノベーションは、正直誰でもできます。

ホームセンターで買ってきた建材で日曜大工的に素人がすることも可能な時代

自分でするリフォームであれば自己責任ですが

業者がするリノベーションであれば問題が大きくなります。

専門職業社が、販路を広げてリフォーム関連の仕事に参入してきていますが

トラブルが、出ているみたいです。

家電や塗装、野菜を売るのはプロでもリフォームは素人

丸投げ業者の知識量によって大きく変わります。

ある程度規格が決まっている新築より、リフォームは奥深く技術的にも難しいと思っています。

安かろう良かろうを求めているなら、良いですが

品や質、価値を高めたいならば避けるのが賢明と思います。

インスペクションとは

インスペクションとは何ぞや？

カタカナで書いているので分かりにくいですが簡単に言えば

大きく分けて3種類の住宅診断になります。

（1）構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの

（2）雨漏り・水漏れがが発生している、又は発生する可能性が高いもの

（3）設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの

これらの項目を加味してチェックを行います。

（本格的なシロアリ点検は床下を潜る為オプションにしています。）

インスペクション　住宅医、耐震診断士である為、調査道具もそろえているため

軽微なリフォーム（便器交換など）をのぞいて耐震診断を行い建物の状態を把握して工事をしています。

耐震ストレスになるといけないので大げさに説明はしていませんが

家造りは「人の生命や財産を守る仕事」と常に思っているのでなるべく負担がかからないように

さりげなく出来る限り計画的部分耐震補強をさせて頂いています。

リフォームした後に耐震相談を受ける事が多く

「もっとはなく知り合いたかった」という声を聞くたびに申し訳なく思っています。

ドローンを使った外壁・屋根点検

ドローンという道具が出て大変助かっています。

屋根上の点検というのはとても難しく危険も伴っています。

屋根に上がっての点検は、紫外線や温度差を繰り返した瓦はもろく

屋根に登る事で余計に被害を広げることにつながります。

不要に屋根上に登らないようにしなければいけません

屋根点検と称して、屋根に登りわざと瓦を割って

屋根の葺き替えを迫る業者もいますので注意が必要です。

ドローンを使った点検は人が付か寄れない先端狭い場所まで見られるのが強みです。

ドローン建物チェック

弊社のドローンはDJI　3機あります。

用途に合わせて使い分けていますが、ドローンもどこでも飛ばせる分けてはありません

有資格者としてのライセンスを取得も必要となります。

そして、DIPS(無人航空機飛行許可申請)これも必要になります。

漏水点検等で活躍しているドローン　DJI　MAVIC　PRO　ＥＮＴＥＲＰＲＩＳＥ　ＤＵＡＬ

ＦＬＩＲサーモカメラ搭載したドローンで、安定感抜群のドローンです。

映像を分析してチェックしていきます。

すると、色々な問題部分がチェックできます。

矢切の開口があっていないので横雨降れば漏水の可能性が

樋が詰まっている。

瓦の苔の塊が樋を詰まらる。

瓦の割れも映像と合わせながらチェックしていきます。

瓦の割れや漏水無し

他社でした新築点検や太陽光点検も出来ますのでご相談ください

建物チェック

建物傾きやシュミットハンマーによる基礎コンクリート強度

断熱状況や床の傾き状況をチェック分析し

その後、耐震診断ソフトに入力を行い建物の状況を判断していきます。

今回は、再販物件なので耐震補強と断熱性能を考えながら

予算調整としながらの住宅をカスタマイズしていきます。

価値を高めるカスタマイズ難しいけど面白い

住む方の喜ばれる姿を想像しながら計画していきます。

住宅解析も住宅築年数と時代をうまく照らし合わせて検討していく必要があります。

オイルショック以前以降によっても違いますし

当時の大工さんの考え方によっても住宅の良否に関わってきます。

広島でもうすぐ創業100年時代を見てきたからこそできるリフォーム・リノベーション

岡田工務店の強みです。

戸坂の家の気密測定を行いました。

C値0.6予定通りの数値でした。（家全体で7.7㎝角の穴がある事）

相当隙間面積86㎡/実質延べ床面積142.2㎡

2013年物件から建物が建て終わったら必ず気密測定を実施しています。

弊社の気密基準は、完成エアコン設置状態でC値0.8～1を目標にしています。

実際の数字はエアコン設置時で平均C値0.82程度になっています。

近年、建築マニアの間に気密化競争になり、C値が0.2とかC値0.1とかすごいことになっています。

他社と違う家とアピールする材料になっているようで健康住宅を考えた上では

正直、そこまでのレベルは必要ないと思っています。

なぜか？

気密化とめまい

気密が高い住宅は、耳に障害が出ると考えています。

（私なりの仮説です絶対的な根拠はありませんので間違っていると思われる方はこの先は読まないようにしてください）

私は、気密測定士になる為に気密の勉強をしてきました。

住宅の気密化がなぜ必要か？という理由はいろいろなところで書かれているため

割愛しますが、そこそこ気密は大切だと思っています。

気密化が健康につながるとは決して思えません

家を建てた若い頃はあまり気にならないかもしれまんが

年を取るたびに連れ三半規管が弱くなりました。

私は、気圧病があり気圧が低くなると体調を崩します。

新幹線や飛行機　山やトンネル、エレベーターなど耳が詰まったようになり

時には頭痛やめまいがおこることがあります。

めまいや頭痛は本当につらいときには寝込むような症状になる事もあります。

耳石器から剥がれた耳石が三半規管内を浮遊していることが原因とされていますが

めまいや頭痛における条件として耳に与える影響

気圧の変化も関係していると思っています。

近年、マンションなどが高層化され気密住宅も普及し始めています。

気象の変化による気圧病が年々増加しているといいます。

内耳が気圧の変化に敏感という事で起こるのですが

気圧の変化は体に（耳に）影響を与えます。

住宅においての空気圧力の表現として正圧、負圧という表現をします。

気密性が高い住宅になればなるほど正圧、負圧（陽圧、陰圧）のコントロールが容易になります。

手術室では風船を膨らました状態（正圧）第二種換気

トイレでは空気をすいこんだ状態（負圧）第三種換気

正圧と負圧が±０の状態（正負）　第一種換気

これらを機能させるために（それ以外もありますが）住宅の高気密強化が進んできました。

これはこれで必要なことですが、人が住む環境の中で

空気圧の動きに対して全く検討されていません。

ドアの開閉による圧力移動やエアコンなどによる空気圧の検討など

あらゆるところで空気の圧力がかかり、それらが鼓膜を刺激して耳に影響を与えています。

めまいや難聴や中耳炎や気圧病など耳に及ぼす障害が増加しています。

2004年ドイツ人における突発性難聴10万 人 265人に対し日本人10万人比:27.5人

ドイツ人は、日本人に対して10倍の患者数

2018年　補聴器使用率は、日本の14.4％に対し米国30％、ドイツ37％、フランス41％、英国48％

気密化住宅先進国　ドイツ突発性難聴や補聴器使用率を見ると耳に対しての病気が多いことが分かります。

ドイツ人（湿）と日本人（乾）の耳の性質の違いもありますが

今後、普及が進むため(イヤホンによる影響）耳の病気が増えていくと思います。

（体質もありこれが原因とは言い切れませんが・・・）

空気は見えないため分かりにくいですが見えない部分だからこそ十分検討する必要があります。

やりすぎず、ちょうどよいバランスを考えて家を造ることが大切です。

岡田工務店の家はなるべく機械に頼らない家づくりを目指しているため

派手さはありませんが、説明しきれないほどの健康や耐久性

細かなところまで熟考して家造りをしています。

そして、私は敏感体質人間センサー

そのため見えない所まで追求した家造りをしています。

先代からの経験や知恵もうまく考え、広島の気候に合った家を造っています。

メイド　イン　ひろしまの家